Immobilien kaufen & verkaufen auf Mallorca — Interaktiver Ratgeber

Der komplette Ratgeber: Immobilien kaufen & verkaufen auf Mallorca

Alles Folgende ist die Wissensbasis, mit der unser Assistent arbeitet — recherchiert und gegen offizielle spanische und balearische Quellen geprüft (Stand: Juli 2026). Nutzen Sie es als Nachschlagewerk — und stellen Sie dem Assistenten oben jederzeit Ihre konkrete Frage.

Der Kaufprozess, Schritt für Schritt

Ein sicherer Kauf auf Mallorca läuft auf drei parallelen Schienen: kommerzielle Verhandlung, rechtliche und baurechtliche Prüfung, finanzielle Vorbereitung. Der typische Ablauf:

• Vorbereitung (1–6 Wochen): NIE-Antrag, unabhängiger Anwalt, Kapitalnachweis, ggf. Hypotheken-Vorabzusage. Die NIE bestimmt oft den Zeitplan — früh beginnen.
• Angebot & Reservierung (Tage): schriftliches Angebot mit Preis, Mobiliar, Fristen und Bedingungen; die Reservierung nimmt die Immobilie kurzzeitig vom Markt. Akzeptieren Sie nie den Zusatz „nicht erstattungsfähig“ ohne klare Rückgabebedingungen.
• Due Diligence (1–3 Wochen; länger bei ländlichen Grundstücken): Grundbuchauszug, Kataster, baurechtliche Situation, Eigentümergemeinschaft, Belegung, Schulden und Lasten. Die kritischen Prüfungen müssen vor dem Arras-Vertrag abgeschlossen sein.
• Arras-Vertrag: der private Kaufvorvertrag, üblich mit 10 % Anzahlung (Praxis, keine Pflicht). Bei Reugeld-Arras (Art. 1454 Código Civil) verliert der zurücktretende Käufer die Anzahlung; der zurücktretende Verkäufer zahlt das Doppelte zurück. Die Formulierung entscheidet alles — bestätigende, Reugeld- und Vertragsstrafen-Arras wirken völlig unterschiedlich.
• Hypothek (3–8 Wochen): Bewertung, das FEIN-Informationsblatt und der verpflichtende kostenlose Notartermin vor der Unterzeichnung (Gesetz 5/2019). Enthält der Arras-Vertrag keine Finanzierungsklausel, befreit eine abgelehnte Hypothek nicht.
• Notartermin (meist 4–8 Wochen nach Arras): der Notar prüft Identität, Eigentum und Lasten; gezahlt wird per Bankscheck oder OMF-Überweisung; Schlüssel und Besitz werden übergeben.
• Nach der Beurkundung: Steuererklärung innerhalb eines Monats (ATIB), dann Grundbucheintragung sowie Ummeldung von Versorgern, Gemeinschaft und Lastschriften.

Wichtige Dokumente — was sie sind und wo man sie bekommt

NIE — Ausländeridentifikationsnummer

Braucht jeder ausländische Käufer und Verkäufer. Beantragung mit Formular EX-15, gültigem Pass, wirtschaftlichem Grund (Immobilienkauf) und Gebühr 790-012 (9,84 €). Drei Wege: in Spanien (Policía Nacional, mit Termin), im spanischen Konsulat in Deutschland (ca. 2–5 Wochen einplanen) oder über einen Vertreter mit spezifischer Vollmacht. Die NIE ist nur eine Identifikationsnummer — sie gewährt kein Aufenthaltsrecht.

Nota simple — Grundbuchauszug

Die Zusammenfassung des Registers zu Beschreibung, Eigentum und Lasten (Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten). Online beim Colegio de Registradores bestellbar (9,02 € + MwSt., Ausstellung meist binnen Stunden). Vor Arras und vor der Beurkundung aktualisieren. Achtung: Sie beweist nicht die baurechtliche Legalität.

Cédula de habitabilidad — Bewohnbarkeitsbescheinigung

Wird über den Consell de Mallorca abgewickelt; praktisch nötig für Übertragungen, Vermietung und Versorgerverträge. Fehlt sie oder ist sie abgelaufen: vor der Verpflichtung klären, warum — die Erneuerung kann schwierig sein, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde.

Energieausweis

Pflicht für Verkauf und Werbung. Wird von einem Techniker erstellt (Honorar ca. 100–300 €) und beim Govern Balear registriert. 10 Jahre gültig (5 Jahre bei Klasse G).

Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft

Der Verkäufer muss die Schuldenfreiheit bescheinigen (oder der Käufer verzichtet ausdrücklich — nicht empfehlenswert: die Immobilie haftet für das laufende Jahr plus die drei Vorjahre der Gemeinschaftsbeiträge). Der Verwalter muss binnen 7 Kalendertagen ausstellen.

Notarielle Vollmacht

Ermöglicht Kauf oder Verkauf ohne Anreise: vor einem spanischen Notar, im spanischen Konsulat oder vor einem deutschen Notar mit Haager Apostille und beglaubigter Übersetzung. Den Entwurf vorher in Spanien prüfen lassen — eine Generalvollmacht reicht oft nicht.

Zahlung und Mittelherkunft

Bei der Beurkundung wird per Bankscheck oder OMF-Überweisung gezahlt. Banken, Notare und Makler unterliegen den Geldwäscheregeln: Stellen Sie sich darauf ein, die Herkunft der Mittel zu belegen (Steuererklärungen, Verkauf von Vermögenswerten, Erbschaft, Kontoauszüge). Ein spanisches Konto ist gesetzlich nicht Pflicht, praktisch aber unverzichtbar.

Steuern und Kosten

Bestandsimmobilie — ITP (Grunderwerbsteuer, balearische Staffel)

Berechnung nach progressiven Stufen auf die Bemessungsgrundlage (der höhere Wert aus Kaufpreis und offiziellem Referenzwert):

• Bis 400.000,00 € → 8 %
• 400.000,01 – 600.000,00 € → 9 %
• 600.000,01 – 1.000.000,00 € → 10 %
• 1.000.000,01 – 2.000.000,00 € → 12 %
• Über 2.000.000,00 € → 13 %

Berechnete Beispiele: 500.000 € → 41.000,00 € · 1.000.000 € → 90.000,00 € · 1.500.000 € → 150.000,00 € · 2.500.000 € → 275.000,00 €. Ermäßigte Sätze (Hauptwohnsitz, junge Käufer) existieren, sind aber an strenge Wohnsitz-, Einkommens- und Wertgrenzen geknüpft, die auf internationale Käufe selten zutreffen.

Neubau — MwSt. + Stempelsteuer

Ersterwerb vom Bauträger: 10 % MwSt. auf die Wohnung (und bis zu zwei zusammen erworbene Stellplätze) plus balearische Stempelsteuer (AJD) von 1,5 % — bzw. 2 % ab einem Wert von 1.000.000,00 €.

Beim Verkauf

• Plusvalía municipal: Gemeindesteuer auf den Bodenwertzuwachs, zahlt der Verkäufer (zwei Berechnungsmethoden; die günstigere wählbar; ohne Bodenwertzuwachs keine Steuer).
• Veräußerungsgewinn: Residenten zahlen Spar-IRPF (19 %–30 %); Nichtresidenten in der Regel 19 % IRNR.
• 3-%-Einbehalt: Ist der Verkäufer Nichtresident, behält der Käufer 3 % des Preises für das Finanzamt ein (Formular 211); der Verkäufer rechnet den tatsächlichen Gewinn über Formular 210 ab und beantragt ggf. die Erstattung.

Transaktionskosten

Orientierung für einen üblichen Wohnimmobilienkauf: Notar 600–1.500 €, Grundbuchamt 400–1.000 €, Gestoría 300–600 €, plus Anwaltshonorar. Seit 2018 zahlt die Stempelsteuer des Hypothekendarlehens die Bank, nicht der Darlehensnehmer.

Ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen

Vorbereitung verkauft — und schützt Sie rechtlich:

• Eigentum und Lasten mit aktuellem Grundbuchauszug bestätigen; Register und Kataster mit der Realität abgleichen (nicht eingetragene Anbauten und Pools vor der Vermarktung prüfen).
• Die Akte zusammenstellen: Baugenehmigung, Erstbezug, Cédula, Energieausweis, Gemeinschaftsbescheinigung, IBI-Belege.
• Den Nettoerlös kalkulieren: Resthypothek und Löschungskosten, Makler- und Anwaltshonorare, Plusvalía municipal, Gewinnsteuer und — bei Nichtresidenten — den 3-%-Einbehalt.
• Bei der Beurkundung kann ein Teil des Preises direkt an Ihre Bank zur Hypothekentilgung fließen; die Löschung im Grundbuch ist ein separater späterer Schritt.

Internationale Käufer: was anders ist

• EU-Bürger (z. B. Deutschland): kaufen frei mit Pass + NIE. Aufenthalt über drei Monate erfordert die separate EU-Bürger-Registrierung (EX-18) — nicht identisch mit der NIE.
• Briten nach dem Brexit: können frei kaufen, sind aber Drittstaatsangehörige: Schengen-90/180-Regel für Aufenthalte, Apostille + beglaubigte Übersetzungen für Dokumente, und — bei Immobilien außerhalb konsolidierter Ortskerne (besonders ländliche Grundstücke) — kann eine vorherige Militärgenehmigung nötig sein. Stadtimmobilien in Orten wie Santa Ponsa sind normalerweise ausgenommen; die genaue Einstufung des Grundstücks ist aber zu prüfen.
• Golden Visa: abgeschafft. Die Investoren-Aufenthaltsroute endete am 3. April 2025 — heute gewährt kein Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht.
• Steuerresidenz: mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien (oder der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen hier) machen Sie zum spanischen Steuerresidenten — eine von Staatsangehörigkeit und Visa getrennte Frage mit erheblichen Folgen, die geplant werden will.

Sonderfälle mit erhöhter Sorgfalt

• Kauf vom Plan: Abschlagszahlungen müssen durch Bankbürgschaft oder Versicherung auf Sonderkonto gesichert sein — verlangen Sie Ihr individuelles Garantiezertifikat.
• Geerbte Immobilien: die Erbschaft muss dokumentiert, versteuert (6-Monats-Frist) und eingetragen sein — vor oder zusammen mit dem Verkauf; internationale Erbfälle bringen zusätzlich EU-Verordnungsfragen.
• Ländlicher Grund (suelo rústico): die allgemeine Mindestparzelle für einen Neubau beträgt 14.000 m², aber Schutzgebiete und Planungsrecht können das Bauen unabhängig von der Größe verbieten. Kaufen Sie nie „als bebaubar“ ohne Planungszertifikat für genau dieses Grundstück.
• Ferienvermietungslizenzen (ETV): gehen Sie nie davon aus, dass die Lizenz mit der Immobilie übergeht. Die aktuellen balearischen Regeln beschränken neue Plätze (keine in Mehrfamilienhäusern) — die Prüfung der Akte beim Consell de Mallorca ist Pflicht, wenn die Lizenz Teil des Werts ist.
• Immobilien mit Lasten: die Hypothek wird bei der Beurkundung aus dem Kaufpreis getilgt; eine Pfändung erfordert einen mit dem Gläubiger bestätigten Mechanismus, bevor Sie irgendetwas zahlen.

Häufige Fragen

Kann ich kaufen, ohne nach Mallorca zu reisen?

Ja — mit einer gut formulierten Vollmacht (siehe oben). NIE, Konto, Arras, Beurkundung und Steuern kann Ihr Vertreter abwickeln.

Wie lange dauert ein Kauf?

Ein unkomplizierter Barkauf: oft 4–8 Wochen von Arras bis Beurkundung. Mit Hypothek: eher 6–12 Wochen. NIE, Baurecht oder Lasten können jeden Zeitplan verlängern.

Was muss ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?

Bei Bestandsimmobilien die ITP nach Staffel plus 1–2 % für Notar, Grundbuch und Honorare. Bei Neubauten 10 % MwSt. + 1,5 %–2 % AJD plus dieselben professionellen Kosten.

Ist der Kaufpreis die Steuerbemessungsgrundlage?

Nicht unbedingt. Seit 2022 bildet der katastrale Referenzwert eine Untergrenze: versteuert wird der höhere Wert aus Preis und Referenzwert. Vor dem Angebot prüfen.

Brauche ich einen Anwalt, wenn es doch einen Notar gibt?

Ja. Der Notar kontrolliert die Rechtmäßigkeit der Beurkundung, macht aber nicht Ihre Due Diligence: Baurecht, Gemeinschaft, Mietverhältnisse und Steuern sind Sache Ihres Beraters.

Wer zahlt die IBI im Verkaufsjahr?

Rechtlich der Eigentümer am 1. Januar. In der Praxis vereinbaren die Parteien meist eine anteilige Aufteilung in der Urkunde.

Was, wenn die Immobilie einen nicht eingetragenen Anbau hat?

Vor der Verpflichtung prüfen lassen: die Optionen reichen von der Legalisierung bis zum technischen Altersnachweis — Alter allein macht Bauten aber nicht legal.

Ist meine Anzahlung geschützt, wenn Probleme auftauchen?

Nur wenn der Vertrag es vorsieht. Machen Sie Reservierung und Arras von einer zufriedenstellenden rechtlichen Prüfung und der Finanzierung abhängig — ein gut formulierter Vertrag ist Ihr Schutz.