Comprar y vender propiedades en Mallorca — Guía interactiva

La guía completa: comprar y vender propiedades en Mallorca

Todo lo que sigue es la base de conocimiento con la que trabaja nuestro asistente — investigada y verificada contra fuentes oficiales españolas y baleares (actualizada a julio de 2026). Úsala como referencia, y pregunta al asistente de arriba cuando necesites una respuesta concreta.

El proceso de compra, paso a paso

Una compra segura en Mallorca avanza por tres vías en paralelo: la negociación comercial, la revisión jurídica y urbanística, y la preparación financiera. La secuencia habitual:

• Preparación (1–6 semanas): solicitud del NIE, abogado independiente, acreditación de fondos y preaprobación hipotecaria si procede. El NIE suele marcar el calendario — empieza pronto.
• Oferta y reserva (días): oferta por escrito con precio, mobiliario, plazos y condiciones; la reserva retira el inmueble del mercado durante un periodo corto. Nunca aceptes la mención «no reembolsable» sin condiciones claras de devolución.
• Due diligence (1–3 semanas; más en rústico): nota simple, Catastro, situación urbanística, comunidad de propietarios, ocupación, deudas y cargas. Las comprobaciones críticas deben estar terminadas antes de firmar las arras.
• Contrato de arras: el contrato privado, habitualmente con el 10 % de señal (costumbre, no obligación legal). Con arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde la señal; el vendedor que desiste devuelve el doble. La redacción lo decide todo: las arras confirmatorias, penitenciales y penales tienen efectos muy distintos.
• Hipoteca (3–8 semanas): tasación, la FEIN y el acta notarial previa gratuita obligatoria antes de la firma (Ley 5/2019). Si las arras no incluyen condición de financiación, una hipoteca denegada no te libera.
• Escritura ante notario (normalmente 4–8 semanas tras las arras): el notario verifica identidad, titularidad y cargas; el pago se hace con cheque bancario nominativo o transferencia OMF; se entregan llaves y posesión.
• Tras la firma: liquidación de impuestos en el plazo de un mes (ATIB), inscripción en el Registro de la Propiedad y cambios de suministros, comunidad y domiciliaciones.

Documentos clave: qué son y dónde se obtienen

NIE — número de identidad de extranjero

Lo necesita todo comprador y vendedor extranjero. Se solicita con el modelo EX-15, pasaporte en vigor, la causa económica (compra de inmueble) y la tasa 790-012 (9,84 €). Tres vías: en España (Policía Nacional, con cita), en un consulado español en tu país (calcula 2–5 semanas), o mediante representante con poder específico. El NIE es solo un número identificativo — no concede residencia.

Nota simple registral

El resumen del Registro sobre descripción, titularidad y cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Se pide online al Colegio de Registradores (9,02 € + IVA, emisión normalmente en horas). Conviene actualizarla antes de las arras y de la escritura. Ojo: no acredita la legalidad urbanística.

Cédula de habitabilidad

Se tramita ante el Consell de Mallorca; en la práctica es necesaria para transmisiones, alquileres y contratos de suministros. Si falta o está caducada, averigua el porqué antes de comprometerte — la renovación puede no ser sencilla si hubo obras sin licencia.

Certificado de eficiencia energética

Obligatorio para vender o anunciar. Lo emite un técnico (honorarios orientativos 100–300 €) y se registra ante el Govern Balear. Vigencia de 10 años (5 años si la calificación es G).

Certificado de la comunidad de propietarios

El vendedor debe aportar el certificado de estar al corriente (o el comprador renunciar expresamente — no recomendable: el inmueble responde de la anualidad en curso y los tres años anteriores). El administrador debe emitirlo en 7 días naturales.

Poder notarial

Permite comprar o vender sin viajar: ante notario español, en un consulado de España, o ante notario extranjero con Apostilla de La Haya y traducción jurada. Haz revisar el borrador en España antes de firmarlo — un poder genérico suele ser insuficiente.

Pago y origen de fondos

En la escritura se paga con cheque bancario nominativo o transferencia OMF. Bancos, notarios y agencias están sujetos a la normativa antiblanqueo: prepárate para documentar el origen de los fondos (declaraciones fiscales, venta de activos, herencia, extractos). La cuenta bancaria española no es obligatoria por ley, pero sí prácticamente imprescindible.

Impuestos y costes

Vivienda usada — ITP (escala balear)

Se calcula por tramos progresivos sobre la base imponible (la mayor entre el precio y el valor de referencia):

• Hasta 400.000,00 € → 8 %
• 400.000,01 – 600.000,00 € → 9 %
• 600.000,01 – 1.000.000,00 € → 10 %
• 1.000.000,01 – 2.000.000,00 € → 12 %
• Más de 2.000.000,00 € → 13 %

Ejemplos calculados: 500.000 € → 41.000,00 € · 1.000.000 € → 90.000,00 € · 1.500.000 € → 150.000,00 € · 2.500.000 € → 275.000,00 €. Existen tipos reducidos y bonificaciones (vivienda habitual, jóvenes), pero con requisitos estrictos de residencia, renta y valor que rara vez aplican a compradores internacionales.

Obra nueva — IVA + AJD

Primera entrega del promotor: IVA del 10 % sobre la vivienda (y hasta dos plazas de garaje adquiridas conjuntamente) más el AJD balear del 1,5 % — o del 2 % si el valor es igual o superior a 1.000.000,00 €.

Al vender

• Plusvalía municipal: grava el incremento del valor del suelo y la paga el vendedor (dos métodos de cálculo; puedes elegir el menor; sin incremento del suelo, no hay sujeción).
• Ganancia patrimonial: los residentes tributan en la base del ahorro del IRPF (19 %–30 %); los no residentes, con carácter general al 19 % por IRNR.
• Retención del 3 %: si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa (modelo 211); el vendedor liquida después la ganancia real con el modelo 210 y solicita la devolución si procede.

Costes de la operación

Orientativo para una compraventa residencial estándar: notaría 600–1.500 €, Registro 400–1.000 €, gestoría 300–600 €, más los honorarios de tu abogado. Desde 2018, el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco, no el prestatario.

Vender tu propiedad en Mallorca

La preparación vende — y te protege jurídicamente:

• Confirma titularidad y cargas con una nota simple reciente; contrasta Registro y Catastro con la realidad (ampliaciones y piscinas sin inscribir deben revisarse antes de anunciar).
• Reúne el expediente: licencia de obra, primera ocupación, cédula, certificado energético, certificado de comunidad, recibos de IBI.
• Calcula tu neto: hipoteca pendiente y costes de cancelación, honorarios de agencia y abogados, plusvalía municipal, impuesto sobre la ganancia y — si eres no residente — la retención del 3 %.
• En la escritura, parte del precio puede pagarse directamente a tu banco para cancelar la hipoteca; la cancelación registral es un paso posterior separado.

Compradores internacionales: qué cambia

• Ciudadanos UE (p. ej. Alemania): compran libremente con pasaporte + NIE. La residencia superior a tres meses es un registro aparte (EX-18), distinto del NIE.
• Británicos tras el Brexit: pueden comprar libremente, pero son nacionales de tercer país: regla Schengen 90/180 para estancias, apostilla y traducción jurada para documentos, y — para inmuebles fuera de núcleos urbanos consolidados (especialmente rústico) — puede requerirse autorización militar previa. Las viviendas urbanas en núcleos como Santa Ponsa suelen estar excluidas, pero hay que comprobar la clasificación exacta de la parcela.
• Golden Visa: derogada. La vía de residencia por inversión inmobiliaria terminó el 3 de abril de 2025 — hoy ninguna compra concede residencia.
• Residencia fiscal: permanecer más de 183 días por año natural (o tener aquí el núcleo de tus intereses económicos) te convierte en residente fiscal español — una cuestión separada de la nacionalidad o los visados, con consecuencias importantes que conviene planificar.

Casos especiales que exigen cuidado extra

• Compra sobre plano: las cantidades a cuenta deben estar garantizadas con aval o seguro en cuenta especial — pide tu certificado individual de garantía.
• Inmuebles heredados: la herencia debe documentarse, liquidarse (plazo de 6 meses) e inscribirse antes o junto con la venta; las herencias internacionales añaden cuestiones de reglamento europeo.
• Suelo rústico: la parcela mínima general para vivienda nueva es de 14.000 m², pero las protecciones y el planeamiento pueden impedir construir con independencia de la superficie. Nunca compres «como edificable» sin certificado urbanístico de esa parcela concreta.
• Licencias turísticas (ETV): nunca des por hecho que la licencia se transmite con la vivienda. La normativa balear actual restringe las nuevas plazas (ninguna en plurifamiliares), así que verificar el expediente en el Consell de Mallorca es esencial si la licencia forma parte del valor.
• Inmuebles con cargas: la hipoteca se cancela en la firma con parte del precio; un embargo exige un mecanismo confirmado con el acreedor antes de pagar nada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar sin venir a Mallorca?

Sí — con un poder notarial bien redactado (ver arriba). NIE, cuenta bancaria, arras, escritura e impuestos puede gestionarlos tu representante.

¿Cuánto tarda una compra?

Una compra al contado sin complicaciones: a menudo 4–8 semanas de arras a escritura. Con hipoteca: más bien 6–12 semanas. El NIE, temas urbanísticos o cargas pueden alargar cualquier plazo.

¿Qué debo presupuestar además del precio?

En vivienda usada, el ITP según la escala por tramos más un 1–2 % de notaría, registro y honorarios. En obra nueva, el 10 % de IVA + 1,5 %–2 % de AJD más los mismos costes profesionales.

¿El precio de venta es la base del impuesto?

No necesariamente. Desde 2022, el valor de referencia catastral actúa como suelo: se tributa por el mayor entre precio y valor de referencia. Compruébalo antes de ofertar.

¿Necesito abogado si ya hay notario?

Sí. El notario controla la legalidad del otorgamiento, pero no hace tu due diligence: urbanismo, comunidad, arrendamientos y fiscalidad son trabajo de tu asesor.

¿Quién paga el IBI el año de la venta?

Legalmente, quien sea propietario el 1 de enero. En la práctica, las partes suelen pactar el prorrateo en la escritura.

¿Y si la casa tiene una ampliación sin inscribir?

Hay que revisarla antes de comprometerse: las opciones van de la legalización al certificado técnico de antigüedad — pero la antigüedad por sí sola no legaliza las obras.

¿Mi señal está protegida si aparecen problemas?

Solo si el contrato lo prevé. Condiciona la reserva y las arras a una revisión jurídica satisfactoria y a la financiación — un contrato bien redactado es tu protección.